Come gestire un locale

Rilevare un bar già avviato: 8 controlli prima di firmare

Rilevare un bar già avviato è più veloce che aprirne uno da zero, ma il rischio è pagare per una clientela che non c’è più. Ecco gli 8 controlli da fare prima di firmare.

Cosa significa rilevare un bar

Rilevare un bar vuol dire acquistare il ramo d’azienda: l’attività con la sua clientela, l’arredo, le attrezzature, le licenze e — di solito — il subentro nel contratto d’affitto dei muri. È diverso dall’aprire da zero, dove ti costruisci tutto, e dal prenderlo in gestione con affitto d’azienda, dove paghi un canone mensile senza che l’attività diventi tua.

Rilevare un bar: gli 8 controlli prima di firmare

1. Incassi reali — non “a voce”: chiedi corrispettivi telematici, F24, dichiarazioni degli ultimi 2-3 anni e movimenti bancari. Se i numeri ufficiali non reggono la buonuscita chiesta, la buonuscita è sbagliata.
2. Contratto d’affitto — canone, durata residua, condizioni di rinnovo, adeguamenti ISTAT, chi paga cosa. Un contratto in scadenza tra un anno può azzerare il valore dell’avviamento.
3. Avviamento / buonuscita — deve essere giustificato dai numeri (vedi sotto). Diffida di cifre “di mercato” non legate all’utile del locale.
4. Attrezzature — età, stato, manutenzioni fatte, cosa è di proprietà e cosa a noleggio o in leasing. Una macchina caffè o un impianto frigo a fine vita è un investimento che arriva subito dopo l’acquisto.
5. Debiti e contenziosi — fornitori, dipendenti, TFR maturato, contributi, cause in corso. Nel subentro del ramo d’azienda alcune posizioni possono seguirti.
6. Licenze e conformità — SCIA, autorizzazioni, impianti a norma, agibilità dei locali, HACCP. Verifica che tutto sia trasferibile e in regola.
7. Personale — i contratti in essere passano con il ramo d’azienda: sapere chi resta, con quale inquadramento e anzianità, cambia i tuoi costi fin dal primo giorno.
8. Perché vende davvero — zona in calo, nuovi concorrenti in arrivo, lavori pubblici che chiuderanno la strada, redditività reale bassa. La risposta “motivi personali” va verificata.

Quanto vale l’avviamento di un bar

Non esiste una formula unica. Il metodo più solido parte dall’avviamento come capacità del locale di produrre utile: si prende l’utile normalizzato degli ultimi anni (depurato da voci una tantum e dallo stipendio “figurativo” del titolare) e lo si moltiplica per un fattore che, per un bar, sta spesso tra 1 e 3 anni di utile, a cui si somma il valore reale delle attrezzature.

Per farlo servono i numeri veri: il conto economico ricostruito e un’idea di quanto quel bar guadagna davvero. Partire dal prezzo richiesto e trattare al ribasso è il modo più comune per pagare troppo.

Rilevare un bar o prenderlo in gestione

Rilevare: impegni più capitale, ma l’attività è tua e il valore che crei resta a te. Affitto d’azienda: meno liquidità all’ingresso, ma un canone mensile fisso e vincoli sul ramo d’azienda; se non funziona, però, esci con meno perdite. La scelta dipende dal capitale disponibile, dagli obiettivi e da quanto sei sicuro del progetto — non c’è una risposta valida per tutti.

I documenti da chiedere per rilevare un bar

Prima di sederti a trattare, chiedi al venditore (e verifica con il tuo commercialista) almeno questi documenti:

• visura camerale aggiornata e dati anagrafici dell’attività;
• dichiarazioni dei redditi e bilanci degli ultimi 2-3 anni, con i registri dei corrispettivi;
• contratto di locazione dei muri e, se esiste, il contratto di affitto d’azienda;
• elenco delle attrezzature con indicazione di proprietà, leasing o noleggio;
• situazione del personale: contratti, livelli, anzianità, TFR maturato;
• SCIA, autorizzazioni, certificazioni impianti e documentazione HACCP;
• estratto conto fornitori e dichiarazione di assenza di contenziosi.

Se il venditore fa resistenza a fornire questi documenti, è già un’informazione.

L’errore da non fare

Innamorarsi del locale prima di aver visto i numeri. Un bel bar in una bella via non vale automaticamente la cifra richiesta: vale quanto produce, al netto dei costi reali che avrai tu. Prima i conti, poi la firma.